Хто такий оцінювач нерухомості – навіщо він потрібен?

Оцінювач – фахівець у сфері нерухомості, він визначає вартість об’єктів. Його послугами користуються під час укладання угод купівлі-продажу, оформлення договору обміну, іпотеки або в ході судових процесів. До обов’язків експерта входить збір докладної інформації про квартиру, будинок, склад, земельну ділянку або комерційне приміщення. З цієї інформації оцінювач визначає вартість нерухомості. Для того, щоб офіційно працювати на цій позиції, потрібна відповідна ліцензія (сертифікат).

Чим займається оцінювач нерухомості

Оцінювач проводить низку заходів визначення підсумкової вартості об’єкта. Вона враховує багато факторів:

• район, де нерухомість розташована з урахуванням інфраструктури;
• рік будівництва об’єкта, використані матеріали (наприклад, цегляні будинки вважаються кращими за панельні);
• стан приміщення, наявність чи відсутність ремонту (чорновий, чистовий, дизайнерський, як давно зроблений);
• можливість перепланування;
• наявність лоджії або балкона, вид із вікон;
• стан під’їзду та прибудинкової території;
• попит ринку нерухомості.

Оцінювач враховує як постійні чинники, а й обставини на даний момент роботи з об’єктом. Так, важлива терміновість продажу (якщо обмежений час, ліквідаційну ціну можна буде знизити).

Як працює оцінювач нерухомості

Експерт виконує такі дії:

1. Збирає інформацію, необхідну подальшого аналізу. Виїжджає на об’єкт, пов’язується із держорганізаціями, докладно вивчає документи.
2. Аналізує отримані дані та вибирає методи для подальшої ринкової та ліквідаційної оцінки нерухомості.Збирає докладний звіт, у якому всі сторінки пошиті та пронумеровані.
3. Проводить переговори з банками та аудиторськими компаніями.
4. Консультує клієнта, розповідаючи про те, що робить і навіщо, із яких критеріїв складається підсумкова вартість.
5. Розбирає спірні правові ситуації.

Це пул обов’язків приватного фахівця. Якщо він працює у компанії, робота може бути розподілена між кількома співробітниками. Наприклад, з клієнтами спілкується окремий менеджер, який, своєю чергою, не займається паперами, не виїжджає на об’єкт і не ходить інстанціями.

Як оцінюють нерухомість

Існує кілька підходів до оцінки нерухомості. Фахівець сам обирає відповідний ситуації спосіб визначення вартості.

Дохідний підхід. Оцінка вартості об’єкта орієнтована перспективу отримувати від нього гроші. Підхід називають також маржинальним (від англ. margin – «Маржа, прибуток»). Цей спосіб передбачає розрахунок дисконтованого потоку доходів від володіння. Враховуються оподаткування та ставка капіталізації. В окремих випадках у рамках цього підходу застосовується метод дисконтування, коли гроші надходять нерівномірно (наприклад, при подобовій здачі в оренду). Точнісінько визначити перспективу розвитку ринку нерухомості неможливо, тому оцінювач враховує певну похибку в розрахунках.

Витратний підхід. У цьому випадку вартість нерухомості включає заміщення всіх поліпшень, вироблених на об’єкті. При цьому віднімається зношування. Тобто підсумкова ціна має дорівнювати вартості створення аналогічної нерухомості. Метод застосовний для оцінки приватних будинків, окремих підприємств.Оцінювач бере до уваги прейскуранти та кошторисні розрахунки на будівництво.

Порівняльний підхід. Сукупність методів оцінки. Це, наприклад, сума вартості земельної ділянки плюс відтворення всіх будівель, що є на ній (є інформація про ціни). Підбирається аналогічний об’єкт нерухомості з вже відомою вартістю, схожими технічними та територіальними характеристиками.

У межах обраного підходу оцінювач використовується методи:

• аналізу ринку та найбільш ефективного використання об’єкта;
• вибору аналогів;
• факторного аналізу;
• розрахунку вартості.

Скільки коштують послуги оцінювача нерухомості

На суму, в яку оцінюється робота спеціаліста, впливають декілька критеріїв:

1. Об’єкт. Оцінка квартири коштує дешевше будинків і комерційних підприємств. На них оцінювачеві доведеться витратити набагато більше часу, збираючи всю необхідну інформацію.
2. Розташування об’єкта. Добре, якщо попит у районі високий, і фахівцю є з чим порівняти параметри власності. В іншому випадку доведеться проводити складні розрахунки без аналогів.
3. Час роботи. Крім складності об’єкта, враховується де він розташований і як далеко їхати оцінювачу. Зазвичай виїзд до передмістя оплачується додатково.
4. Мета роботи. Якщо оцінка потрібна для нотаріуса (наприклад, укладання договору дарування), вона простіше за процес підготовки документів для судового розгляду. У другому випадку оцінювач має більше роботи, відповідно, оплата за неї підвищиться.

Ось посилання на прайс-лист послуг оцінювачів нерухомості у Києві Ocenka.UA: https://ocenka.ua/otsinka-neruhomosti/. Бачимо, що ціна послуг дійсно залежить не тільки вид виду об’єкта, але й від мети проведення оцінювання. Так квартира нотаріуса робиться за 1000 грн, а той же об’єкт для використання у судових розглядах – вже 2000 грн.

Вимоги до оцінювача нерухомості

Організованість та комунікабельність – обов’язкові якості для фахівця з оцінки об’єктів нерухомості. Важливо, щоб він був уважним до деталей, умів знаходити, аналізувати та перевіряти інформацію. Статус оцінювача встановлюється зокрема законом. Він означає, зокрема, що оцінювач не має права здійснювати свою професійну діяльність, якщо він є засновником, власником, акціонером або посадовою особою юридичної особи або фізичною особою, яка має майновий інтерес в об’єкті оцінки (щодо об’єкта оцінки, оцінювач має речові або зобов’язальні права. поза договором), або складається із зазначеними особами у близькій спорідненості чи властивості. Фахівцеві заборонено підвищувати ціну з розрахунком на подальшу винагороду у відсотках від суми.

Фахівець повинен розуміти процеси формування цін, закони та нормативно-правові акти, розумітися на національних та міжнародних стандартах оцінки. Крім базових знань, незайвим буде постійний моніторинг ринку та змін у законодавстві. Для роботи потрібно підтвердити свій незалежний статус та відсутність зацікавленості.

Документи оцінювача:

1. кваліфікаційне свідоцтво, яке свідчить що у свій час оцінювач здав іспит та отримав право займатись професійною діяльністю;
2. свідоцтво про регулярне (раз на два роки) підвищення кваліфікації;
3. сертифікат оціночної компанії або ФОПа, в штаті у якого працює оцінювач.

У деяких випадках вимоги можуть бути розширені. Іноді організації потрібен оцінювач із власним автомобілем, готовністю до відряджень та пройденими додатковими курсами підвищення кваліфікації. Оцінювач відповідає фінансово перед клієнтом за якість поділеної роботи. У випадку неправильного розрахунку вартості клієнт може пошкодити, і фахівцеві доведеться його компонувати.

Джерелом інформації при написанні цієї статті була інформація з сайту https://ocenka.ua