Как переоформить недвижимость на временно оккупированной территории

Продажа квартиры в Донецкой области

У меня есть квартира в Енакиево, но сейчас этот город не подконтрольный органам государственной власти, я не живу и не планирую там жить. Подскажите, пожалуйста: если у меня есть два покупателя, один из которых находится на территории Украины, а другой — России, нужно ли мне легализовывать договор купли-продажи на подконтрольной территории Украины и в РФ, кроме заключенного договора в «ДНР»? Какие документы для оформления мне нужны?

В соответствии с перечнем населенных пунктов, на территории которых органы государственной власти временно не осуществляют свои полномочия, согласно Приложению 1, утвержденному распоряжением Кабинета Министров Украины от 7 ноября 2014 №1085-р (в редакции распоряжения Кабинета Министров Украины от 7 февраля 2018 г. №79-р), в частности, является г. Енакиево.

Обращаем внимание на то, что действующим законодательством Украины четко урегулирован процесс проведения купли-продажи недвижимого имущества.

Статьей 657 Гражданского кодекса Украины указано, что договор купли-продажи, в частности жилого дома (квартиры), заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Каждому нотариальному действию присваивается отдельный реестровый номер. Нотариальное действие считается совершенным с момента внесения об этом записи в реестр для регистрации нотариальных действий. Запись в реестре для регистрации нотариальных действий является доказательством совершения нотариального действия (п. п. 1, 2, 3 раздела и главы 11).

Следовательно, в случае продажи недвижимого имущества для оформления договора купли-продажи необходимо предоставить нотариусу следующие документы, а именно:

• документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество;
• выписка из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество;
• паспорта и идентификационные коды собственника (ов);
• свидетельство о браке (в случае, если собственник (ы) находятся в браке);
• нотариально удостоверенное согласие одного из супругов на продажу недвижимого имущества;
• разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц, если таковые прописаны или есть среди владельцев продаваемого объекта недвижимости;
• экспертную оценку недвижимого имущества;
• технический паспорт на недвижимое имущество.

Обращаем внимание на то, что, согласно п. 7 р. II Положения о ведении кассовых операций в национальной валюте в Украине, утвержденного постановлением Правления Национального банка Украины от 29.12.2017 №148 (с изменениями и дополнениями), физические лица имеют право осуществлять расчеты наличными, в частности между собой по договорам купли-продажи, подлежащим нотариальному удостоверению, в размере до 50 000 (пятидесяти тысяч) гривен включительно. Платежи на сумму, превышающую 50 000 гривен, осуществляются путем перевода средств с текущего счета на текущий счет или внесения и/или перевода средств на текущие счета (в том числе на депозит нотариуса на отдельный текущий счет в национальной валюте).

Кроме вышеупомянутого, если недвижимое имущество было приобретено до заключения брака, получено по наследству или подарено, нотариально удостоверенное согласие другого супруга не требуется.

Обращаем ваше внимание на необходимость проверки данного недвижимого имущества в реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Согласно статье 46-1 Закона Украины «О нотариате» от 2 сентября 1993 № 3425-XII, нотариус при совершении нотариальных действий обязательно использует сведения единых и государственных реестров путем непосредственного доступа к ним.

Согласно Закону Украины» О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений » от 01.07.2004 №1952-IV (с изменениями и дополнениями), вещные права на недвижимое имущество и их обременения, возникшие до 1 января 2013 года, признаются действительными при наличии одного из следующих условий:

1. регистрация таких прав была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения;
2. на момент возникновения таких прав действовало законодательство, не предусматривавшее их обязательной регистрации.

Любые действия лица, направленные на приобретение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, подлежащих государственной регистрации в соответствии с настоящим законом, могут совершаться, если вещные права на такое имущество зарегистрированы согласно требованиям настоящего Закона, кроме случаев, когда вещные права на недвижимое имущество, возникшие до 1 января 2013 года, признаются действительными согласно части третьей настоящей статьи, и в случаях, определенных статьей 28 настоящего Закона.

Следовательно, учитывая вышеизложенное, перед заключением соответствующей сделки необходимо проверить данное недвижимое имущество в реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Заметим, что существует несколько способов для получения такой информации, а именно: дистанционно через официальный вебсайт Министерства юстиции Украины при условии идентификации лица с использованием электронной цифровой подписи; в бумажной форме путем обращения к государственному регистратору, уполномоченному лицу ЦПАУ или частному нотариусу. В случае продажи недвижимого имущества на территории РФ распространяется законодательство РФ.

Кроме этого, обращаем внимание на то, что, в соответствии со ст. 11 Закона Украины «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины» от 15 апреля 2014 №1207-VII (с изменениями и дополнениями), на временно оккупированной территории право собственности охраняется согласно законодательству Украины. За государством Украина, Автономной Республикой Крым, территориальными общинами, в том числе территориальной общиной города Севастополя, государственными органами, органами местного самоуправления и другими субъектами публичного права сохраняется право собственности и другие вещные права на имущество, в том числе на недвижимое имущество, включая земельные участки, находящееся на временно оккупированной территории.

Приобретение и прекращение права собственности на недвижимое имущество, которое находится на временно оккупированной территории, осуществляется в соответствии с законодательством Украины за пределами временно оккупированной территории. В случае невозможности осуществления государственным регистратором полномочий по государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений на временно оккупированной территории орган государственной регистрации определяется Кабинетом Министров Украины.

На временно оккупированной территории любая сделка относительно недвижимого имущества, в том числе относительно земельных участков, совершенная с нарушением требований этого закона, других законов Украины, считается недействительной с момента совершения и не создает юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью.

С целью обеспечения и защиты прав и законных интересов собственников, других правопреемников недвижимого имущества, предоставления услуг по государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений Министерством юстиции Украины 28 марта 2016 года был принят приказ №898/5 «об урегулировании отношений, связанных с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество, расположенное на временно оккупированной территории Украины», зарегистрированный в Министерстве юстиции Украины 29 марта 2016 года под №468/28598. В соответствии с положениями указанного приказа, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, расположенное в пределах территории Автономной Республики Крым, города Севастополя, а также временно оккупированной территории Донецкой и Луганской областей, проводится независимо от местонахождения такого имущества.

Ведение регистрационных дел в бумажной форме относительно недвижимого имущества, расположенного в пределах временно оккупированной территории Донецкой и Луганской областей, обеспечивает Восточное межрегиональное управление Министерства юстиции (г. Харьков).

Наследство в Луганске

После смерти родителей мне остался в наследство дом и земельный участок в Луганске. Подскажите, как мне продать это имущество, если я проживаю в г. Полтава.

Если было принято надлежащим образом в наследство недвижимое имущество и есть намерения его продать, при такой ситуации заключается два договора купли-продажи — отдельно на земельный участок и на жилой дом. Иногда может заключаться один договор купли-продажи-на жилой дом и на земельный участок, однако это будет затруднять регистрацию права собственности на такие объекты.

В соответствии со ст. 126 Земельного кодекса Украины, право собственности, пользования земельным участком оформляется в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Правоустанавливающим документом на вторичном рынке является соответствующее соглашение, в данном случае договор купли-продажи с приобщенным государственным актом отчуждателя (продавца), на котором нотариусом и территориальным органом земельных ресурсов должны быть проставлены соответствующие отметки о переходе права собственности. Существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом или земельный участок, является кадастровый номер земельного участка.

Вам для оформления купли-продажи жилого дома и земельного участка в Украине необходимо подготовить следующий перечень документов:

• документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество;
• выписка из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество; паспорта и идентификационные коды собственника (ов);
• свидетельство о браке (в случае, если собственник (ы) находятся в браке); нотариально удостоверенное согласие мужа или жены собственника (ов) на продажу недвижимого имущества;
• разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц, если такие прописаны или есть среди владельцев продаваемого объекта недвижимости;
• экспертную оценку жилого (или садового) дома;
• технический паспорт на жилой дом и прочие постройки участке;
• государственный акт на землю и извлечение из земельного кадастра (кадастровый номер земельного участка);
• экспертную оценку земельного участка.

Обращаю внимание, что, в соответствии со ст. 11 Закона Украины «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины» от 15 апреля 2014 №1207-VII (с изменениями и дополнениями), на временно оккупированной территории право собственности охраняется согласно законодательству Украины. За государством Украина, Автономной Республикой Крым, территориальными общинами, в том числе территориальной общиной города Севастополя, государственными органами, органами местного самоуправления и другими субъектами публичного права сохраняется право собственности и другие вещные права на имущество, в том числе на недвижимое имущество, включая земельные участки, находящееся на временно оккупированной территории.

Приобретение и прекращение права собственности на недвижимое имущество, которое находится на временно оккупированной территории, осуществляется в соответствии с законодательством Украины за пределами временно оккупированной территории. В случае невозможности осуществления государственным регистратором полномочий по государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений на временно оккупированной территории орган государственной регистрации определяется Кабинетом Министров Украины.

На временно оккупированной территории любая сделка относительно недвижимого имущества, в том числе относительно земельных участков, совершенная с нарушением требований этого закона, других законов Украины, считается недействительной с момента совершения и не создает юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью.

С целью обеспечения и защиты прав и законных интересов собственников, других правопреемников недвижимого имущества предоставление услуг по государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений Министерством юстиции Украины 28 марта 2016 года был принят приказ №898/5 «об урегулировании отношений, связанных с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество, расположенное на временно оккупированной территории Украины», зарегистрированный в Министерстве юстиции Украины 29 марта 2016 года под №468/28598. В соответствии с положениями указанного приказа, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, расположенное в пределах территории Автономной Республики Крым, города Севастополя, а также временно оккупированной территории Донецкой и Луганской областей, проводится независимо от местонахождения такого имущества.

Ведение регистрационных дел в бумажной форме относительно недвижимого имущества, расположенного в пределах временно оккупированной территории Донецкой и Луганской областей, обеспечивает Восточное межрегиональное управление Министерства юстиции (г. Харьков).